La nuova normativa per la locazione finanziaria I dettagli per la risoluzione dei contratti di leasing

Vi segnalo quest’importante modifica legislativa introdotta con la legge 124 del 4 Agosto 2017 sul tema leasing.

Il legislatore ha introdotto 4 nuovi articoli con cui finalmente stabilisce quanto già la giurisprudenza ha più volte deciso. In particolare desidero dedicare qualche riga all’Art. 138 che troverete a seguire nel testo.

Con l’Art. 136 si dà una definizione di locazione finanziaria:

136. Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata
del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprieta’ del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l’obbligo di restituirlo.

Con l’Art. 137 stabilisce cosa si intende per grave inadempimento e dà quindi motivo di risoluzione:

137. Costituisce grave inadempimento dell’utilizzatore il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero di quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria.

L’Art. 138 è sicuramente importante e desidero spiegarlo meglio:

138. In caso di risoluzione del contratto per l’inadempimento dell’utilizzatore ai sensi del comma 137, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed e’ tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all’ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, nonche’ le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita.
Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell’utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene e’ inferiore all’ammontare dell’importo dovuto dall’utilizzatore a norma del periodo precedente.

In caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, chi ha concesso il bene ha diritto alla restituzione dello stesso, che potrà essere venduto restituendo poi quanto ricavato  sottraendo:

  • i canoni scaduti e non pagati fino alla risoluzione;
  • i canoni a scadere per la quota capitale;
  • il prezzo pattuito per il riscatto.

Da una prima interpretazione e semplificando ai minimi termini l’operazione (correggetemi o suggeritimi eventuali ulteriori Vostre interpretazioni):

Valore del bene acquistato: 20.000,00 Euro
Valore del leasing: 30.000,00 Euro (di cui quindi 10.000,00 Euro di interessi)
Valore di riscatto: 1.000,00 Euro
Mensilità: 30
Valore rata mensile: 1.000,00 (di cui 500,00 capitale e 500,00 interessi)
Valore rate annue: 12.000,00

Ora poniamo che non sarà pagato l’intero secondo semestre  e quindi di aver versato 6.000,00 Euro dei 12.000,00 Euro/anno pattuiti.

Avvenuta l’eventuale risoluzione contrattuale accadrà che:

  1. L’utilizzatore dovrà restituire il bene;
  2. Il bene potrà essere venduto o ricollocato dal cedente, in questo esempio si considererà una vendita per Euro 15.000,00;
  3. Il cedente restituirà all’utilizzatore: l’incasso della vendita sottraendo i canoni insoluti, il valore di riscatto e le quote capitale fino a scadenza, in numeri:
    15.000,00 – 6.000,00 – 1.000,00 – 500*18 = -1.000,00

Ne deriva che in questo semplice esempio rimarrà un debito da saldare di 1.000 Euro da parte dell’utilizzatore.

Tra i numeri è importante evidenziare che il valore di acquisto del bene è avvenuto in data N, mentre la vendita è avvenuta in data N+1 con una svalutazione del bene, costituendo così una minusvalenza nell’operazione. Credo che raramente con la sola vendita del bene si riuscirà a coprire il debito del leasing residuo e composto come da norma (quota capitale residua + prezzo di riscatto + rate insolute). Tuttavia la ratio della legge penso sia proprio quella di garantire il capitale iniziale investito dal cedente nell’acquisto del bene e per questo richiesto per intero a prescindere da quando sia stata effettuata la risoluzione contrattuale e del valore del bene venduto.

Ed ecco l’articolo:

L’art. 139 specifica come sarà valutato il bene al fine della vendita:

139. Ai fini di cui al comma 138, il concedente procede alla vendita o ricollocazione del bene sulla base dei valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati. Quando non e’ possibile far riferimento ai predetti valori, procede alla vendita sulla base di una stima effettuata da un perito scelto dalle parti di comune accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto o, in caso di mancato accordo nel predetto termine, da un perito indipendente scelto dal concedente in una rosa di almeno tre operatori esperti, previamente comunicati all’utilizzatore, che puo’ esprimere la sua preferenza vincolante ai fini della nomina entro dieci giorni dal ricevimento della predetta comunicazione. Il perito e’ indipendente quando non e’ legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l’indipendenza di giudizio. Nella procedura di vendita o ricollocazione il concedente si attiene a criteri di celerita’, trasparenza e pubblicita’ adottando modalita’ tali da consentire l’individuazione del migliore offerente possibile, con obbligo di informazione dell’utilizzatore.

Essendo presente nella legge fallimentare un articolo dedicato alla locazione finanziaria ed una serie di commi nella legge 208/2015, l’art. 140 specifica che quest’ultimi restano invariati:

140. Restano ferme le previsioni di cui all’articolo 72-quater del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e si applica, in caso di immobili da adibire ad abitazione principale, l’articolo 1, commi 76, 77, 78, 79, 80 e 81, della legge 28 dicembre 2015, n. 208.

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